RGA 2026 en Gironde : nouvelle carte, étude de sol, décennale et dommages-ouvrage
Un sujet longtemps sous-estimé, dont le périmètre s'élargit fortement en 2026
Le retrait-gonflement des argiles (RGA) n'est pas un phénomène nouveau, et l'obligation d'étude géotechnique en zone argileuse existe depuis 2020. Ce qui change en 2026, c'est le périmètre : un arrêté du 9 janvier 2026 a considérablement étendu les zones officiellement classées à risque moyen ou fort, qui couvrent désormais 55% du territoire français et concernent environ 12 millions de maisons individuelles, contre une proportion nettement inférieure auparavant. Ce nouveau zonage s'applique aux contrats conclus à compter du 1er juillet 2026 : ventes de terrain, actes de vente, contrats de construction. Pour toute personne qui fait construire, achète un terrain ou souscrit une assurance dommages-ouvrage en Gironde, c'est un sujet qu'il n'est plus possible d'ignorer, non pas parce que la règle change, mais parce qu'elle s'applique désormais à beaucoup plus de terrains.
Qu'est-ce que le retrait-gonflement des argiles, concrètement
Un sol argileux change de volume selon son taux d'humidité : il se rétracte en période de sécheresse et gonfle lors des réhydratations qui suivent. Ces mouvements, s'ils sont hétérogènes sous une même construction, exercent des contraintes sur les fondations qui peuvent provoquer fissures, affaissements localisés, voire déplacements structurels. C'est un phénomène lent et cumulatif, très différent d'un sinistre brutal comme une tempête, ce qui explique qu'il ait longtemps été sous-évalué par les propriétaires comme par certains constructeurs.
Ce qui change concrètement depuis le 1er juillet 2026
Trois évolutions notables, mais aucune ne crée une obligation totalement nouvelle : elles étendent ou précisent des règles déjà existantes. D'abord, la nouvelle carte d'exposition (version 2026 de Géorisques) reclasse de nombreux terrains qui étaient auparavant considérés comme peu exposés, avec effet sur les contrats conclus depuis le 1er juillet 2026. Ensuite, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 19 février 2026, que lorsqu'un plan de prévention des risques passe du statut de "prescrit" à "approuvé" entre la promesse de vente et l'acte authentique, l'état des risques doit être actualisé avant la signature définitive : une règle qui n'est pas spécifique au RGA, mais qui illustre la vigilance croissante exigée sur ces sujets entre compromis et acte. Enfin, dans les zones désormais classées en aléa moyen ou fort par le nouveau zonage, davantage de projets de construction tombent sous le coup de l'obligation d'étude géotechnique existante.
L'étude géotechnique : une obligation qui ne date pas de 2026, mais qui touche plus de terrains
L'obligation d'étude géotechnique en zone argileuse découle d'un décret pris dans le cadre de la loi ELAN, en vigueur depuis le 1er octobre 2020, codifiée aux articles L.132-4 à L.132-9 du Code de la construction et de l'habitation. Deux études distinctes existent.
L'étude G1, prévue à l'article L.132-5, incombe au vendeur d'un terrain non bâti en zone moyenne ou forte et identifie l'exposition générale du site : elle reste valable 30 ans tant que le sol n'a pas été remanié (article R.132-6).
L'étude G2, prévue aux articles L.132-6 et L.132-7, incombe au constructeur avant la construction ou une extension de plus de 20 m² : elle caractérise précisément le comportement du sol et valide le dimensionnement des fondations, mais n'a pas de durée de validité fixe puisqu'elle est liée au projet précis pour lequel elle a été réalisée.
Un point souvent mal compris : la G2 n'est pas la seule voie de mise en conformité. Le constructeur peut s'en dispenser en appliquant des techniques constructives forfaitaires définies par décret (fondations ancrées à au moins 0,80 m en zone moyenne, 1,20 m en zone forte, chaînages horizontaux et verticaux, dispositifs limitant l'infiltration d'eau en périphérie), calculées sur l'hypothèse de sol la plus pessimiste, sans étude de sol individualisée. Dans les faits, les exigences des DTU, des assureurs et des acquéreurs rendent la G2 largement préférée à cette option forfaitaire, mais elle reste légalement une alternative.
RGA et garantie décennale : dans quels cas le constructeur est réellement responsable
Le Code civil (article 1792) engage la responsabilité du constructeur pour les dommages résultant d'un vice du sol, y compris lorsque ce vice tient à un défaut d'étude géotechnique ou à des fondations mal adaptées au terrain. Mais l'absence ou l'insuffisance d'une étude ne suffit pas à elle seule à engager la décennale : encore faut-il que le désordre atteigne le seuil de gravité posé par l'article 1792, c'est-à-dire qu'il compromette la solidité de l'ouvrage ou le rende impropre à sa destination. Une fissure superficielle et purement esthétique, sans atteinte structurelle, ne relève pas automatiquement de ce régime. Le constructeur peut par ailleurs s'exonérer en démontrant que l'épisode de sécheresse concerné présente les caractères de la force majeure, imprévisibilité et irrésistibilité, ce qui reste une démonstration exigeante et loin d'être automatique.
RGA et catastrophe naturelle : un régime différent pour l'existant
Pour une construction déjà ancienne, hors garantie décennale, c'est le régime catastrophe naturelle de l'assurance habitation qui s'applique, sous deux conditions cumulatives : une reconnaissance officielle de l'état de catastrophe naturelle par arrêté ministériel pour la commune concernée, et une déclaration de sinistre dans les 30 jours suivant la publication de cet arrêté. C'est un mécanisme entièrement différent de la décennale, avec ses propres délais et ses propres conditions, à ne pas confondre lorsqu'un client vous interroge sur des fissures apparues sur sa maison.
Et sur le Bassin d'Arcachon, quel est le niveau de risque réel ?
La Gironde est un département fortement concerné dans son ensemble, avec plus de la moitié de son territoire classé en zone d'exposition moyenne ou forte. Les secteurs les plus fortement exposés se situent plutôt à l'intérieur des terres, sur les sols argileux typiques du bassin aquitain, autour du Libournais, du Blayais ou de la métropole bordelaise. Les sols littoraux et sableux du Bassin d'Arcachon ont, par nature, un comportement différent des sols argileux intérieurs, ce qui ne dispense toutefois pas de vérifier le classement exact de votre parcelle : l'exposition peut varier sensiblement d'une commune à l'autre, voire au sein d'une même commune. Avant tout projet de construction ou toute vente de terrain sur le Bassin, la vérification du zonage à l'adresse précise sur georisques.gouv.fr reste le point de départ incontournable.
Pourquoi ce sujet concerne directement votre dommages-ouvrage
Une étude de sol correctement réalisée, et des fondations dimensionnées en conséquence, réduisent significativement le risque de sinistre RGA atteignant le seuil de gravité décennal, donc le risque d'appel en garantie, et par ricochet l'exposition de l'assureur qui porte votre dommages-ouvrage. C'est un point que nous recommandons de vérifier systématiquement dans le cadre du dossier technique avant souscription, au même titre que les obligations légales du maître d'ouvrage en Gironde que nous avons déjà détaillées, ou les situations de DO refusée que nous accompagnons régulièrement.
Les réponses à vos questions
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Le critère est la date de signature du contrat concerné (promesse de vente, acte authentique, ou contrat de construction), pas la date de dépôt du permis de construire. Le nouveau zonage s'applique aux contrats conclus à compter du 1er juillet 2026 : si votre promesse a été signée avant cette date mais que l'acte authentique ou le contrat de construction est signé après, le point mérite d'être vérifié précisément.
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Non par la garantie décennale, qui ne s'applique que dans les dix ans suivant la réception des travaux. Le recours possible est alors le régime catastrophe naturelle de votre assurance habitation, sous réserve d'une reconnaissance officielle de l'état de catastrophe naturelle pour votre commune et d'une déclaration dans les 30 jours suivant la publication de l'arrêté.
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Ce n'est pas une obligation légale en zone faible, mais ce n'est jamais du temps perdu : une étude de sol reste le meilleur moyen de sécuriser le dimensionnement des fondations, quel que soit le classement de la parcelle, et elle est souvent demandée ou valorisée par les assureurs au moment de la souscription d'une dommages-ouvrage.
Cet article a été rédigé avec l'assistance d'une intelligence artificielle, sous supervision humaine, conformément aux obligations de transparence du règlement européen sur l'intelligence artificielle (AI Act).
